Do recibo de aluguel à DIMOB e comissão dos corretores parceiros.
Pare de correr o risco de ser autuado tributando repasses de aluguel. No NFER você emite recibos oficiais de locação sem ISS, gera a NFS-e estritamente sobre a taxa de administração, exporta a DIMOB oficial da Receita Federal sem redigitação e cria operadores para seus corretores emitirem as notas de comissão pelo próprio CNPJ deles.
Recibo de Aluguel Oficial
✓ Lei do Inquilinato 8.245/91. Não compõe receita da imobiliária.
NFS-e Taxa de Administração (10%)
✓ Tributação estrita sobre a comissão de gestão. Zero risco de pagar imposto sobre os R$ 3.500.
NFS-e de Comissão (CNPJ Próprio)
✓ Corretor emite pelo login dele sem ver dados financeiros gerais da imobiliária.
O que tem incidência de ISS e o que é isento no mercado imobiliário?
Consulte a regra tributária e os documentos exigidos para cada operação realizada por imobiliárias, administradoras e corretores associados:
| Operação | Documento Exigido | Incide ISS? | Emissor → Tomador | Base Legal & Enquadramento |
|---|---|---|---|---|
| Valor integral do Aluguel | Recibo de Locação Oficial | Não (Isento) | Locador → Locatário | Súmula Vinculante 31 STF / Lei 8.245/91 |
| Taxa de Administração (Gestão) | NFS-e (Nota Municipal) | Sim (2% a 5%) | Imobiliária → Proprietário | CNAE 6822-6/00 (Item 10.05 LC 116/03) |
| Comissão de Corretor Associado | NFS-e (CNPJ do Corretor) | Sim (Simples Nacional) | Corretor PJ → Imobiliária | CNAE 6821-8/01 (Lei 13.097/2015) |
| Intermediação de Venda (Imobiliária) | NFS-e (Quota da Imobiliária) | Sim (2% a 5%) | Imobiliária → Vendedor/Comprador | CNAE 6821-8/01 (Split Fiscal NFER) |
| Declaração Anual de Locações e Vendas (DIMOB) | Arquivo Oficial DIMOB (.txt) | Obrigação Anual | Imobiliária → Receita Federal | IN RFB nº 1.115/2010 (Entrega em Fev) |
Onde as imobiliárias mais perdem dinheiro e sofrem autuações fiscais
Administrar locações e vendas exige diferenciação rigorosa entre dinheiro de terceiros e receita de serviços.
Emitir nota fiscal sobre o valor total do aluguel
Muitos sistemas ou contabilidades desavisadas emitem NFS-e sobre os R$ 4.000 do aluguel, fazendo a imobiliária pagar ISS e tributos federais sobre o repasse do proprietário. Ou deixam de emitir o recibo oficial de locação para o inquilino.
Separação automática por contrato: Recibo oficial de locação para o locatário (isento de ISS pela Súmula Vinculante 31 do STF) e emissão de NFS-e estritamente sobre a taxa de administração cobrada do proprietário (CNAE 6822-6/00).
Dificuldade na gestão de notas dos corretores parceiros
Corretores associados precisam emitir nota de suas comissões pelo CNPJ deles para receberem os repasses. Isso gera cobranças manuais no WhatsApp, notas com código errado, retenções divergentes e atraso no fechamento financeiro da imobiliária.
Você cria Operadores exclusivos para cada corretor. Eles logam com seu próprio CNPJ, emitem a NFS-e com o CNAE correto de corretagem (6821-8/01) e o documento cai validado no financeiro da imobiliária, sem que o corretor tenha acesso ao faturamento global.
Bitributação na divisão de comissões entre parceiros
Em vendas de imóveis, a comissão total (ex: R$ 60.000) costuma ser rateada entre imobiliária, captador e corretor que fechou. Se a imobiliária emitir a nota cheia e repassar depois aos corretores, ela paga imposto sobre a renda deles!
Split Fiscal Automático: No momento da liquidação da venda, o NFER fraciona as notas: a imobiliária emite a sua parte, o captador emite a dele e o vendedor a sua. Cada um recolhe imposto apenas sobre o que realmente recebeu na conta.
Inconsistências no preenchimento da DIMOB anual
A DIMOB exige cruzar detalhadamente os valores recebidos de locação, o rendimento repassado ao locador e a comissão retida pela imobiliária. Se os valores divergirem das notas municipais emitidas, a imobiliária e os proprietários caem na malha fina.
O NFER amarra cada NFS-e de administração ao contrato, CPF do locador e CPF do locatário. No fim do ano, exporta o relatório auditado exatamente no padrão exigido pela Receita Federal, com conciliação contábil em 1 clique.
Recursos sob medida para imobiliárias e administradoras
Tudo o que a sua operação imobiliária precisa para rodar em total conformidade fiscal, sem travar o financeiro.
Operadores com CNPJ Próprio para Corretores
Crie acessos de operadores para seus corretores associados emitirem suas próprias NFS-e de comissão pelo CNPJ deles. Cada corretor assina com seu próprio Certificado A1 e você recebe o comprovante no contas a pagar, com total isolamento de dados.
Emissão em Lote no Fechamento Mensal
Processe centenas de notas de taxa de administração de locação de uma só vez no dia do repasse bancário. Suba sua planilha de fechamento ou integre com o Superlógica, inGaia ou Vista para disparar o lote em background sem travar o navegador.
Recibos sem ISS e Relatórios para DIMOB
Gere recibos de aluguel formatados conforme a Lei 8.245/91 sem destacar tributos municipais indevidos. No final do período, forneça ao seu contador relatórios estruturados para envio imediato da DIMOB à Receita Federal, sem retrabalho.
Aluguéis e taxas de administração no piloto automático todo mês
Cadastre os contratos de locação e taxas de gestão da sua carteira uma única vez. Todo mês, no dia programado do vencimento ou repasse, o robô diário do NFER faz a varredura matinal, emite a NFS-e ou recibo na prefeitura correspondente e despacha os PDFs e XMLs por e-mail para inquilinos e proprietários.
Contratos Recorrentes
Cadastre uma vez. A nota sai sozinha todo mês no dia certo.
DIMOB para imobiliárias: o que é e como gerar sem digitar tudo de novo
A DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) é a obrigação anual em que imobiliárias e administradoras informam à Receita Federal todas as operações de locação e intermediações de venda do ano anterior. Com os contratos, notas e recibos no NFER, o arquivo oficial da Receita sai pronto em 1 clique.
O pesadelo da digitação manual no PGD da Receita
Todo início de ano, a equipe da imobiliária vira noites redigitando centenas de contratos e valores no programa validador da Receita Federal:
- ✕Digitação manual de 12 meses de repasses de aluguel para cada contrato ativo.
- ✕Erros humanos de centavos ou CPFs que jogam proprietários e inquilinos na Malha Fina do IRPF.
- ✕Prazo fatal no último dia útil de fevereiro com multas de até R$ 1.500,00 por mês de atraso.
- ✕Desalinhamento entre o que a contabilidade declarou e as notas municipais de serviço emitidas.
Arquivo oficial no layout DIMOB pronto para transmitir
Como o NFER já processa as NFS-e de taxa de administração e os recibos de aluguel durante todo o ano, a declaração sai pronta:
- Zero digitação repetitiva: Contratos, locadores, inquilinos e repasses já consolidados.
- Layout Oficial Receita Federal: Exporta o arquivo .TXT pronto para o validador PGD DIMOB.
- Blindagem contra Malha Fina: Valores de recibos, taxas e repasses 100% amarrados aos centavos.
- Acesso do Contador sem custo: Seu contador baixa o arquivo e o relatório de auditoria em segundos.
Quem deve entregar e prazo
Toda pessoa jurídica que intermedeia, aluga ou administra imóveis (IN RFB nº 1.115/2010). O prazo limite é o último dia útil de fevereiro referente ao ano-calendário anterior.
Locação (Registro R01)
Contempla CPF/CNPJ do proprietário e do inquilino, data do contrato, os 12 valores mensais de aluguel bruto, a taxa de administração retida e eventuais retenções de IRRF.
Vendas (Registro R02)
Registra as intermediações de venda realizadas no ano: dados de vendedor, comprador, data do negócio, valor da alienação e a comissão retida pela imobiliária e corretores.
Fim da Malha Fina
A Receita cruza a DIMOB com a declaração de Imposto de Renda (DIRPF) do proprietário. No NFER os dados batem na exatidão centesimal, evitando retenções e dores de cabeça.
Quer automatizar a DIMOB da sua carteira de imóveis?
Cadastre sua imobiliária e centralize recibos sem ISS, NFS-e de administração e declaração anual.
Como funciona a rotina fiscal da sua imobiliária no NFER
Cadastre a Imobiliária & Operadores
Insira o CNPJ da imobiliária e convide seus corretores parceiros como operadores com seus respectivos CNPJs e certificados A1.
Emita Recibos e Notas Corretas
Recibos de locação sem ISS para os inquilinos e NFS-e de taxa de administração emitidas contra os proprietários em lote no fechamento.
Repasses Rápidos & Conciliação DIMOB
Os corretores emitem suas notas de comissão pelo portal deles, o financeiro liquida os repasses e o contador baixa tudo para a DIMOB.
Você escolhe o volume. O resto já vem incluso.
Tenha API, painel, perfis fiscais para impostos automáticos, operadores, multi-CNPJs, suporte ao A1, e acesso do contador incluídos.
- API & Painel
- Emissão de NF-e, NFC-e, NFS-e, CT-e, e MDF-e
- Acesso do contador
- MCP (IA)
- Certificado A1
- Perfis fiscais automáticos
- E-mail a cada nota emitida
- DANFE no seu domínio (CNAME)
- XML no e-mail do contador
- Split Fiscal de Coprodução
- Notas recorrente
- Operadores inclusos1 operador
- Monitor Fiscal (DF-e recebidos)NEW
- Notas Recebidas
- SuporteNormal
- Gerente de contas
- API & Painel
- Emissão de NF-e, NFC-e, NFS-e, CT-e, e MDF-e
- Acesso do contador
- MCP (IA)
- Certificado A1
- Perfis fiscais automáticos
- E-mail a cada nota emitida
- DANFE no seu domínio (CNAME)
- XML no e-mail do contador
- Split Fiscal de Coprodução
- Notas recorrente
- Operadores inclusos5 operadores
- Monitor Fiscal (DF-e recebidos)NEW
- Notas Recebidas
- SuporteNormal
- Gerente de contas
- API & Painel
- Emissão de NF-e, NFC-e, NFS-e, CT-e, e MDF-e
- Acesso do contador
- MCP (IA)
- Certificado A1
- Perfis fiscais automáticos
- E-mail a cada nota emitida
- DANFE no seu domínio (CNAME)
- XML no e-mail do contador
- Split Fiscal de Coprodução
- Notas recorrente
- Operadores inclusosIlimitados
- Monitor Fiscal (DF-e recebidos)NEW
- Notas Recebidas
- SuportePrioritário
- Gerente de contas
- API & Painel
- Emissão de NF-e, NFC-e, NFS-e, CT-e, e MDF-e
- Acesso do contador
- MCP (IA)
- Certificado A1
- Perfis fiscais automáticos
- E-mail a cada nota emitida
- DANFE no seu domínio (CNAME)
- XML no e-mail do contador
- Split Fiscal de Coprodução
- Notas recorrente
- Operadores inclusosIlimitados
- Monitor Fiscal (DF-e recebidos)NEW
- Notas Recebidas
- SuportePrioritário
- Gerente de contas
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Dúvidas Frequentes
Perguntas Frequentes sobre Gestão Fiscal Imobiliária
Tire todas as dúvidas sobre contratos de locação, taxa de administração, corretores associados e obrigações da Receita Federal.
A DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) é uma obrigação acessória federal anual instituída pela Receita Federal do Brasil (Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010). São obrigadas a entregar todas as pessoas jurídicas e equiparadas que comercializarem imóveis construídos ou loteados, intermediarem a aquisição, alienação ou aluguel de imóveis, ou realizarem sublocação. O prazo de entrega é até o último dia útil de fevereiro do ano subsequente. A não apresentação ou envio com erros gera multas severas de até R$ 1.500,00 por mês de atraso, além de reter proprietários e inquilinos na malha fina do IRPF.
Ainda restou alguma dúvida?
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